O uso de instrumentos contratuais para evitar a perda do direito à ação renovatória do novo empresário que assume a condução do negócio.
Tema pouco conhecido pelos pequenos e médios empresários, a ação renovatória é uma ferramenta essencial a ser usada para evitar a perda do endereço atual do negócio em razão da negativa do proprietário do imóvel de renovar o contrato de locação.
Prevista na Lei do Inquilinato (8.245/1991), trata-se de uma ação judicial a ser ajuizada até 6 (seis) meses antes do término do contrato de locação e cuja procedência na renovação do contrato pelo mesmo prazo depende do preenchimento de três requisitos, sendo eles:
(1) Existência de contrato escrito, assinado e com prazo determinado;
(2) Período mínimo de 5 anos de locação do imóvel;
(3) Período mínimo de 3 anos de exploração pelo locatário do mesmo ramo de comércio.
Ocorre que período mínimo de locação está vinculado ao uso do imóvel e não à pessoa do locatário. Assim, caso o locatário tenha assumido um negócio já existente no imóvel ou do mesmo ramo, mas seu contrato tem vigência menor que 5 anos, é possível se valer do prazo que seu antecessor usou o imóvel para somar ao seu e preencher então este requisito.
No entanto, para conseguir se valer do prazo do locatário anterior, além do atual locatário ter que preencher os demais requisitos elencados acima e estar adimplente com suas obrigações contratuais, terá que comprovar essa sucessão na condução do negócio.
Para isso, é importante o atual locatário se valer de alguns instrumentos contratuais, sendo o principal deles a cessão de direitos e deveres já que por meio deste instrumento ficará evidenciado que o atual locatário substituiu o antigo na locação do imóvel.
Entretanto, ainda que o instrumento de cessão não afaste a possibilidade de algumas condições contratuais serem alteradas, é comum uma das partes se negar a assinar este tipo de instrumento para evitar que o antigo locatário tome conhecimento das condições atuais da locação ou mesmo franqueadoras não aceitarem este tipo de instrumento para repasse da franquia ao novo locatário.
Nesta hipótese, deve o atual locatário considerar no contrato de locação o histórico desta locação e se valer de outros documentos, como atos constitutivos, para comprovar essa sucessão.
De qualquer forma, em qualquer situação, é importante que conste a destinação do imóvel no contrato de locação de forma genérica para que seja possível não só o locatário comprovar a sucessão da posição contratual, mas também não vincular o uso do imóvel a uma bandeira, franquia, marca ou ramo muito específico de negócio.
Com isso, consegue-se dar maior mobilidade ao empresário para expandir ou alterar seu negócio mediante a venda de produtos ou serviços vinculados a outras empresas sem causar descumprimento do contrato de locação.
Segurado Especial é o trabalhador rural que exerce atividade agropecuária em pequena propriedade rural para garantir seu próprio sustento ou de sua família, de maneira individual ou em regime de economia familiar.
Portanto, segurado especial pode ser o comodatário; arrendatário rural; meeiro outorgado; parceiro; possuidor; assentado; usufrutuário e proprietário do terreno.
Também são considerados segurados especiais o pescador artesanal e o índio que exerce atividade rural.
Os requisitos para obtenção de benefício são: 180 meses de carência, mais idade mínima de 55 anos para mulher e 60 anos para homem.
Em regra, o valor de benefício para esta categoria de segurado é de um salário mínimo mensal.
A comprovação de exercício da atividade rural pode ser feita com um dos seguintes documentos:
Podem, também, ser apresentados, dentre outros, os seguintes documentos, desde que neles conste a profissão ou qualquer outro dado que evidencie o exercício da atividade rurícola e seja contemporâneo ao fato nele declarado:
Em caso de dúvida, consulte um especialista na área.
Por Samara Cadurim Oliveira
OAB/SP 352.032
Advogada
