17 de novembro de 2021

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

O uso de instrumentos contratuais para evitar a perda do direito à ação renovatória do novo empresário que assume a condução do negócio.

Tema pouco conhecido pelos pequenos e médios empresários, a ação renovatória é uma ferramenta essencial a ser usada para evitar a perda do endereço atual do negócio em razão da negativa do proprietário do imóvel de renovar o contrato de locação.
Prevista na Lei do Inquilinato (8.245/1991), trata-se de uma ação judicial a ser ajuizada até 6 (seis) meses antes do término do contrato de locação e cuja procedência na renovação do contrato pelo mesmo prazo depende do preenchimento de três requisitos, sendo eles:
(1) Existência de contrato escrito, assinado e com prazo determinado;
(2) Período mínimo de 5 anos de locação do imóvel;
(3) Período mínimo de 3 anos de exploração pelo locatário do mesmo ramo de comércio.
Ocorre que período mínimo de locação está vinculado ao uso do imóvel e não à pessoa do locatário. Assim, caso o locatário tenha assumido um negócio já existente no imóvel ou do mesmo ramo, mas seu contrato tem vigência menor que 5 anos, é possível se valer do prazo que seu antecessor usou o imóvel para somar ao seu e preencher então este requisito.
No entanto, para conseguir se valer do prazo do locatário anterior, além do atual locatário ter que preencher os demais requisitos elencados acima e estar adimplente com suas obrigações contratuais, terá que comprovar essa sucessão na condução do negócio.
Para isso, é importante o atual locatário se valer de alguns instrumentos contratuais, sendo o principal deles a cessão de direitos e deveres já que por meio deste instrumento ficará evidenciado que o atual locatário substituiu o antigo na locação do imóvel.
Entretanto, ainda que o instrumento de cessão não afaste a possibilidade de algumas condições contratuais serem alteradas, é comum uma das partes se negar a assinar este tipo de instrumento para evitar que o antigo locatário tome conhecimento das condições atuais da locação ou mesmo franqueadoras não aceitarem este tipo de instrumento para repasse da franquia ao novo locatário.
Nesta hipótese, deve o atual locatário considerar no contrato de locação o histórico desta locação e se valer de outros documentos, como atos constitutivos, para comprovar essa sucessão.
De qualquer forma, em qualquer situação, é importante que conste a destinação do imóvel no contrato de locação de forma genérica para que seja possível não só o locatário comprovar a sucessão da posição contratual, mas também não vincular o uso do imóvel a uma bandeira, franquia, marca ou ramo muito específico de negócio.
Com isso, consegue-se dar maior mobilidade ao empresário para expandir ou alterar seu negócio mediante a venda de produtos ou serviços vinculados a outras empresas sem causar descumprimento do contrato de locação.

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