A maioria dos empreendedores iniciam seus negócios em imóveis alugados, seja por falta de dinheiro ou receio de investir em um imóvel próprio logo no início de seu empreendimento.

Por isso, é cada vez mais comum surgirem prédios comerciais, galerias e shoppings com infraestrutura básica para qualquer atividade.

Mas é certo que alguma reforma deverá ser feita pelo empreendedor para adaptar o imóvel à sua atividade e/ou deixá-lo mais atrativo e agradável aos clientes.

O que muitos não sabem, entretanto, é que a reforma custeada pelo empreendedor pode ser ressarcida no final do contrato pelo proprietário do imóvel.

A Lei de Locação (Lei nº 6.766/79) e o Código Civil garantem o direito de indenização ao locatário que fizer benfeitorias necessárias no imóvel, ou seja, realizar obras que tenha por finalidade conservá-lo e evitar que se deteriore, bem como o direito de retenção até o recebimento integral desta indenização.

Já se realizar obras que visam melhorá-lo, deixando o mais útil (benfeitorias úteis), o locatário será indenizado apenas se tiver obtido aceitação expressa do proprietário. Mas se a obra teve por finalidade apenas deixá-lo mais bonito (benfeitorias voluptuárias), nenhuma indenização será devida ao locatário.

Isto é o que a lei garante. No entanto, é pacífico nos tribunais, inclusive no Superior Tribunal de Justiça, que vale o que está combinado no contrato de locação, devendo ser aplicada a lei apenas nos casos omissos.

Por isso, é comum os contratos de locação comercial terem cláusulas pelas quais o locatário renuncia o direito de indenização e de retenção caso faça obras no imóvel ainda que necessárias, bem como que obrigam o locatário a devolver o imóvel da mesma forma como alugou.

E, assinado o contrato com cláusula de renúncia, ainda que o empreendedor faça um alto investimento em obras no imóvel, inclusive valorizando o mesmo, em nada será ressarcido pelo proprietário mesmo que alegue enriquecimento sem causa.

Pelo contrário, além de ter arcado com o custo da obra, o empreendedor pode ficar sujeito à multa por descumprimento contratual e ao aumento do aluguel pelo proprietário em razão da valorização do imóvel.

Assim, para se valer da premissa que vale o que está pactuado em contrato e ter direito de ser ressarcido pelo proprietário pelas obras que realizar no imóvel, é importante que o empreendedor considere no contrato alguns gatilhos, como a correta definição da finalidade do uso do imóvel, a necessidade de adaptação do imóvel ao negócio, a não exclusão dos direitos de indenização e retenção e a obrigatoriedade ou não de autorização prévia do proprietário.

Além disso, deve o empreendedor tomar cuidado com os termos utilizados, pois a reforma pode ser classificada como benfeitoria ou acessão que possuem conceitos, direitos e obrigações totalmente diferentes.

Por fim, vale lembrar que estes direitos e possibilidades se aplicam em qualquer situação de uso de imóvel de terceiro, ainda que para moradia e à título gratuito.